Án lệ 82/2025 — Đất mua trước ngày đăng ký kết hôn vẫn có thể là tài sản chung vợ chồng

Câu chuyện vụ án — tóm tắt ngắn gọn

Ông E (người nước ngoài) và bà C (người Việt Nam) tổ chức lễ cưới tháng 7/2013, nộp tờ khai đăng ký kết hôn ngày 16/4/2013, nhưng chính thức đăng ký kết hôn tại UBND tỉnh Bình Định ngày 06/8/2013.

Trước ngày đăng ký kết hôn, ngày 09/7/2013, bà C ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 291,3m² với người bán là bà N. Hợp đồng chỉ ghi tên bà C — lý do: ông E là người nước ngoài, Luật Đất đai 2003 không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Ngày 22/7/2013, UBND huyện cấp sổ đỏ mang tên bà C.

Khi ly hôn năm 2016, ông E yêu cầu chia đôi thửa đất. Bà C phản đối, cho rằng đây là tài sản riêng vì mua trước ngày đăng ký kết hôn bằng tiền cá nhân. Tòa phúc thẩm ban đầu cũng xác định đây là tài sản riêng của bà C.

Tuy nhiên, Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao khi xét xử giám đốc thẩm đã đảo ngược quyết định đó.

Tòa tối cao lập luận thế nào?

1. Bên bán xác nhận chuyển nhượng cho cả hai vợ chồng

Bà N xác nhận rõ ràng: bà chuyển nhượng cho vợ chồng ông E và bà C, không phải riêng bà C. Bà C nói ông E là người nước ngoài nên không thể đứng tên hợp đồng. Tiền thanh toán tại phòng công chứng có sự tham gia của cả ông E.

2. Đã nộp tờ khai và tổ chức lễ cưới trước khi ký hợp đồng mua đất

Tờ khai đăng ký kết hôn: 16/4/2013. Lễ cưới: tháng 7/2013. Hợp đồng mua đất: 09/7/2013. Tại thời điểm mua đất, hai bên đã công khai sống như vợ chồng — chỉ chưa hoàn thành thủ tục hành chính đăng ký.

3. Không thể đứng tên do hạn chế pháp lý — không phải do tài sản là của riêng bà C

Luật Đất đai 2003 cấm người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là lý do kỹ thuật pháp lý, không phải bằng chứng tài sản thuộc về riêng bà C.

Ý nghĩa thực tiễn — điều anh/chị cần biết

Tình huống	Hệ quả theo Án lệ 82
Mua đất sau khi nộp tờ khai + tổ chức lễ cưới nhưng trước đăng ký kết hôn	Có thể là tài sản chung, dù sổ đỏ chỉ ghi tên một người
Một bên không thể đứng tên do hạn chế pháp lý	Không làm mất quyền đồng sở hữu nếu có bằng chứng cùng góp tiền
Bên bán xác nhận bán cho cả hai vợ chồng	Chứng cứ quan trọng để xác định tài sản chung
Sổ đỏ chỉ ghi tên một bên trong thời kỳ hôn nhân	Không đủ để kết luận tài sản riêng nếu không có chứng cứ nguồn tiền độc lập

Quy định pháp luật áp dụng

• Khoản 7 Điều 8, Điều 27, Điều 32, Điều 95 Luật HN&GĐ 2000 — tương ứng khoản 13 Điều 3, Điều 33, Điều 43, Điều 59 Luật HN&GĐ 2014 (sửa đổi 2025)
• Điều 215 BLDS 2005 — tương ứng Điều 208 BLDS 2015
• Điều 9 Luật Đất đai 2003 — người nước ngoài không được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại Việt Nam

Bài học rút ra cho người dân

• Tờ khai đăng ký kết hôn đã nộp → coi như đã xác lập quan hệ vợ chồng về mặt thực tế
• Lễ cưới đã tổ chức → bằng chứng xã hội về việc sống chung như vợ chồng
• Tiền mua tài sản có nguồn gốc chung → yếu tố quyết định tài sản chung
• Bên bán xác nhận bán cho cả hai → không thể phủ nhận bằng tên trên sổ đỏ

Nếu muốn bảo vệ tài sản riêng mua trước hôn nhân: (1) chứng minh rõ nguồn tiền độc lập, (2) không để bên kia tham gia thanh toán hay quản lý, (3) lập văn bản thỏa thuận tài sản riêng trước khi đăng ký kết hôn.