Án lệ số 79/2025/AL — Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao thông qua ngày 24/12/2025. Giải quyết 2 vấn đề: (1) Đặt cọc mua đất đang thế chấp có vô hiệu không? (2) Người được ủy quyền có quyền ký hợp đồng đặt cọc thay chủ sử dụng đất không?
Tóm tắt vụ việc
Bà N muốn mua 2 thửa đất của chị K và chị M (đang thế chấp tại ngân hàng). Ông D — bố của chị K và chị M — được ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc, nhận cọc 1 tỷ đồng. Bà N biết rõ đất đang thế chấp nhưng vẫn ký và chuyển tiền cọc.
Sau đó bà N muốn hủy hợp đồng, lấy lại tiền cọc với lý do: (1) đất đang thế chấp nên hợp đồng vô hiệu, và (2) ông D không phải chủ sử dụng đất nên không có tư cách ký hợp đồng. Tòa sơ thẩm và phúc thẩm đều tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu.
Tuy nhiên, Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao khi xét xử giám đốc thẩm đã đảo ngược hoàn toàn.
Hai giải pháp pháp lý của án lệ
1. Đặt cọc mua đất đang thế chấp — hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực
Hợp đồng đặt cọc là hợp đồng độc lập, tách biệt với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc đất đang thế chấp tại ngân hàng không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng đặt cọc, nhất là khi bên đặt cọc đã biết rõ tình trạng này trước khi ký.
Bà N tự ý không ký hợp đồng chuyển nhượng với lý do "giá quá cao" — đây là lỗi của bà N, nên bà N phải chịu mất cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
2. Người được ủy quyền có quyền ký hợp đồng đặt cọc
Bà N biết đất thuộc quyền sử dụng của chị K và chị M, biết ông D là người đại diện theo ủy quyền và không phản đối. Vì vậy, lập luận "ông D không đủ tư cách chủ thể để ký hợp đồng đặt cọc" là không có cơ sở.
Giải pháp pháp lý của án lệ
Tình huống 1: Đặt cọc mua đất đang thế chấp ngân hàng, bên đặt cọc biết nhưng vẫn ký → Hợp đồng đặt cọc là hợp đồng độc lập, có hiệu lực.
Tình huống 2: Người không phải chủ sử dụng đất nhưng được ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc, bên đặt cọc biết và không phản đối → Hợp đồng có hiệu lực.
Ý nghĩa thực tiễn
Với người mua đất: Không thể dùng lý do "đất đang thế chấp" để đòi hủy hợp đồng đặt cọc và lấy lại tiền cọc, nếu bạn đã biết điều này trước khi ký. Tự ý không tiến hành giao dịch — bạn sẽ mất cọc.
Với người bán đất: Có thể ký hợp đồng đặt cọc ngay cả khi đất đang thế chấp. Chỉ cần bảo đảm giải chấp trước ngày ký công chứng chuyển nhượng. Nếu không giải chấp được đúng hạn, lúc đó mới phải hoàn trả tiền cọc và chịu phạt cọc.
Lưu ý quan trọng: Dù hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, nếu đến ngày ký hợp đồng chuyển nhượng mà đất vẫn chưa được giải chấp và lỗi thuộc về bên nhận cọc, bên nhận cọc phải hoàn trả tiền cọc và trả thêm một khoản bằng tiền cọc (trừ khi có thỏa thuận khác). Hãy thỏa thuận rõ trong hợp đồng đặt cọc về thời hạn giải chấp và trách nhiệm của các bên.
Quy định pháp luật áp dụng
- Khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015 — nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận
- Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 — điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
- Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 — đặt cọc và hậu quả vi phạm
Đang có tranh chấp đặt cọc?
Để luật sư Quảng An đánh giá thẳng hồ sơ — phản hồi nhanh qua Zalo hoặc Messenger.