An le so 79/2025/AL — HDTP TAND Toi cao thong qua ngay 24/12/2025. Giai quyet 2 van de: (1) Dat coc mua dat dang the chap co vo hieu khong? (2) Nguoi duoc uy quyen co quyen ky hop dong dat coc thay chu so huu khong?
Tom tat vu viec
Ba N muon mua 2 thua dat cua chi K va chi M (dang the chap tai ngan hang). Ong D — bo cua chi K va chi M — duoc uy quyen ky hop dong dat coc 1 ty dong. Ba N biet ro dat dang the chap nhung van ky va chuyen tien coc.
Sau do ba N muon huy hop dong, lay lai tien coc voi ly do: (1) dat dang the chap nen hop dong vo hieu, va (2) ong D khong phai chu so huu nen khong co tu cach ky hop dong. Toa so tham va phuc tham deu tuyen hop dong dat coc vo hieu.
Tuy nhien, Hoi dong Tham phan TAND Toi cao khi xet xu giam doc tham da dao nguoc hoan toan.
Hai giai phap phap ly cua an le
1. Dat coc mua dat dang the chap — hop dong dat coc van co hieu luc
Hop dong dat coc la hop dong doc lap, tach biet hoan toan voi hop dong chuyen nhuong quyen su dung dat. Viec dat dang the chap tai ngan hang khong anh huong den hieu luc cua hop dong dat coc.
Ba N tu y khong ky hop dong chuyen nhuong voi ly do "gia qua cao" — day la loi hoan toan cua ba N, nen ba N phai chiu mat coc theo Dieu 328 BLDS 2015.
2. Nguoi duoc uy quyen co quyen ky hop dong dat coc
Ba N biet dat thuoc quyen so huu cua chi K va chi M, biet ong D la dai dien duoc uy quyen va khong phan doi. Vi vay, lap luan "ong D khong du tu cach chu the de ky hop dong dat coc" la khong co co so.
Giai phap phap ly cua an le
Tinh huong 1: Dat coc mua dat dang the chap ngan hang, ben dat coc biet nhung van ky → Hop dong dat coc la hop dong doc lap, co hieu luc.
Tinh huong 2: Nguoi khong phai chu so huu nhung duoc uy quyen ky hop dong dat coc, ben dat coc biet va khong phan doi → Hop dong co hieu luc.
Y nghia thuc tien
Voi nguoi mua dat: Khong the dung ly do "dat dang the chap" de doi huy hop dong dat coc va lay lai tien coc, neu ban da biet dieu nay truoc khi ky. Tu y khong tien hanh giao dich — ban se mat coc.
Voi nguoi ban dat: Co the ky hop dong dat coc ngay ca khi dat dang the chap. Chi can dam bao giai chap truoc ngay ky cong chung chuyen nhuong. Neu khong giai chap duoc dung han, luc do moi phai hoan tra tien coc va boi thuong phat coc.
Luu y quan trong: Du hop dong dat coc co hieu luc, neu den ngay ky hop dong chuyen nhuong ma dat van chua duoc giai chap va loi thuoc ve ben nhan coc, ben nhan coc phai hoan tra tien coc va boi thuong them mot khoan bang tien coc. Hay thoa thuan ro trong hop dong dat coc ve thoi han giai chap va trach nhiem cac ben.
Quy dinh phap luat ap dung
- Khoan 2 Dieu 3 BLDS 2015 — nguyen tac tu do, tu nguyen cam ket, thoa thuan
- Dieu 117 BLDS 2015 — dieu kien co hieu luc cua giao dich dan su
- Dieu 328 BLDS 2015 — dat coc va hau qua vi pham
Dang co tranh chap dat coc?
De luat su Quang An danh gia thang ho so — mien phi lan dau, phan hoi trong 30 phut.